Использование материнского капитала

Мы с мужем собираемся приобрести комнату, скоро родится второй ребенок. Можем ли мы использовать материнский капитал за второго ребенка при покупке жилья у физ.лица, не дожидаясь исполнения ребенку 3-х лет(то есть использовать мат.капитал сразу после рождения). Нужна ли будет в таком случае приватизация этого жилья? И сможем ли мы потом претендовать на субсидии на улучшение жилищнх условий(по ХМАО, программа "молодая семья") за каждого ребенка, если площадь имеющегося жилья будет меньшей, чем положенные 12 кв.метров на каждого человека в нашей семье(нас будет четверо).