Раздел долей с несовершеннолетними

У меня комната в комуналке. собственник сын 7 лет. хочу продать ее и взять экспресс ипотеку на 1комнатную квартиру и погасить ее мат. капиталом через 2-3 месяца.но банк против чтобы до погашения ипотеки детям выделялись доли т.е.2-3месяца собственником должна быть только я. даст ли опека разрешение на отсрочку разделения долей. можно ли както у нотариуса заверить мое обезательство перед детьми. и перечислит ли пенс.фонд капитал в счет квартиры если у детей там нет доли