1. Договор возмездного оказания услуг.
Он подписывается в том случае, если клиент заказывает агентству оказание информационных, консультационных, экспертных и других услуг. По этому договору услуг исполнитель (агентство недвижимости) обязуется по заданию заказчика оказать услуги и совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить их. В соответствии со ст. 779 ГК РФ по такому договору оказываются услуги связи, а также медицинские, ветеринарные, аудиторские, консультационные, информационные, услуги по обучению, туристическому обслуживанию, бухгалтерские, гостиничные, пансионные, услуги массажистов, народных целителей и т.д. Заказчиком (клиентом) по договору могут быть как юридические лица, так и граждане. Исполнителем могут быть фирмы, граждане, индивидуальные предприниматели. Этот договор, как правило, заключается в письменной форме. Существенными условиями договора оказания услуг, наряду с его предметом, являются условия о сроке, о порядке оплаты, а также другие условия, стороны или закон считают существенными. Если иное не предусмотрено договором, заказчик обязан оплатить услуги лично. Плата должна быть внесена в сроки, определенные в договоре; очень важно, чтобы в тексте договора был я порядок оплаты услуг, если этот порядок отличается от общепринятого. Исходя из общего правила и текста закона (ст.781 ГК РФ) оплата производится уже после оказания услуг. Если по вине заказчика таковые не могут быть исполнены в полном объеме, заказчик обязан оплатить оговоренные услуги полностью. Если услуги невозможно было оказать по обстоятельствам, за которые отвечает исполнитель, или по вине третьих лиц либо вследствие непреодолимой силы, то вышеупомянутое правило не действует. Если оказание услуг стало невозможным вследствие обстоятельств, за которые ни исполнитель, ни заказчик не отвечают, то заказчик обязан уплатить исполнителю фактические понесенные исполнителем расходы.
2. Договор поручения.
Он заключается между доверителем (клиентом) и поверенным (агентством недвижимости) на проведение поверенным определенных юридических действий и некоторых дополнительных фактических шагов, без которых невозможно выполнить юридические действия, являющиеся предметом договора поручения. Дополнительные действия, которые необходимо провести поверенному, могут быть очень разнообразными, а именно: организация и просмотр или показ подобранных вариантов; ведение переговоров с партнерами по сделке; разработка текстов договоров; получение для доверителя какой-либо информации и т.п. Это единственный договор, который по соглашению сторон может быть безвозмездным и может заключаться в устной форме. Но обязательным условием заключения этого договора является выдача доверителем поверенному доверенности на совершение определенных действий и полномочий при совершении юридических действий самого широкого характера, например представительства в судах. Поэтому считается, что лицо, предъявившее доверенность на совершение определенных юридических и связанных с ними фактических действий, заключило с доверителем устный договор-поручение. Поверенный всегда совершает все свои действия за счет доверителя.
3. Агентский договор.
Существует наиболее распространенный договор, а именно агентский, который очень часто заключается риэлтерскими фирмами со своими клиентами. Особенностью этого соглашения является прежде всего то, что по нему при наличии доверенности от принципала (клиента) агент (риэлтерская фирма) вправе самостоятельно решать - от имени клиента или своего собственного он выступает а гражданском обороте и представительстве перед третьими лицами. Этот договор определяет наступление последствий, как положительных, так и отрицательных, либо для фирмы, если она выступала от своего имени в силу данного договора, либо для принципала (клиента), если агентство выступало от его имени по доверенности. Этот договор всегда возмездный и предполагает проведение действий агентом за счет принципала.
4. Договор об оказании риэлтерских услуг.
Если Вы выбрали риэлтерскую фирму и обратились к ней, Вам придется (почти принудительно) подписать тот договор, который разработан в этой фирме. Какие-либо изменения в типовое для данной фирмы соглашение вносятся крайне редко и неохотно.
Агентство недвижимости редко предлагает заключить договор, предусмотренный законом «в чистом виде», а предлагает заключить смешанное соглашение, содержащее элементы договоров возмездного оказания услуг и агентского, обозначив его в заголовке «Договор оказания риэлтерских услуг», так как эта деятельность весьма разнообразна: информационные, консультационные услуги, юридические действия дополняются многочисленными фактическими шагами по подготовке гражданско-правовых сделок, их проведению и контролю за исполнением обязательств сторон.
Для стабильности и бесконфликтности отношений между клиентом и агентством недвижимости договор должен содержать очень подробный, по возможности исчерпывающий перечень взаимных прав и обязанностей, порядок изменения условий, способы разрешения споров и конфликтов, порядок исполнения обязательств по договору.
Дополнительные соглашения и приложения обязательно должны содержать ссылку на основной договор с клиентом, чтобы можно было при возникновении каких-либо трений безусловно доказать правоту действий той или иной стороны.
Любое изменение, согласие или отказ от чего-либо по договору или в предлагаемых вариантах проведения сделки должно оформляться в письменной форме. Этот принцип построения взаимоотношений сторон и их отношений с третьими лицами должен быть основополагающим, так как в случае, когда нет письменного подтверждения каких-либо моментов по договору, отсутствия такой записи при наличии устного согласия или отказа может быть использовано недобросовестным субъектом в злонамеренных целях. А этого не должно быть.
Гр.
(фамилия, имя, отчество),
действующий на основании гражданского законодательства РФ, именуемый далее 'ЗАКАЗЧИК», с одной стороны, и
(наименование организации),
именуемое далее «ИСПОЛНИТЕЛЬ», в лице Генерального директора
(фамилия, имя, отчество)
действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые далее «СТОРОНЫ», заключили настоящий Договор о следуюшем:
I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. «ЗАКАЗЧИК» поручает, а «ИСПОЛНИТЕЛЬ» принимает на себя обязательства по оказанию комплекса информационно-консультационных услуг для юридически законного совершения сделки покупки/продажи ОБЪЕКТА недвижимости (далее «ОБЪЕКТ»), представляющего собой:
(краткая характеристика «ОБЪЕКТА» недвижимости)
1.2. «ЗАКАЗЧИК» обязуется принять и оплатить эти услуги.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ «СТОРОН»
2.1. «ЗАКАЗЧИК» обязуется:
При продаже:
2.1.1. Предоставить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» достоверные сведения об ОБЪЕКТЕ», о Правах Заказчика на «ОБЪЕКТ», а также при необходимости другие документы и материалы, относящиеся к «ОБЪЕКТУ».
Гарантировать, что «ОБЪЕКТ» не заложен, в споре и под арестом не состоит и на него отсутствуют права третьи лиц.
2.1.2. Предоставить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» в течение действия настоящего Договора исключительное права на информирование о потенциальных покупателях «ОБЪЕКТА».
2.1.3 Не изменять продажную стоимость «ОБЪЕКТА» в сторону
увеличения.
2.1.4 После подписания с Покупателем «ОБЪЕКТА» договора купли-продажи осуществить выписку и фактически освободить «ОБЪЕКТ»
на условиях и в сроки, дополнительно согласованные с Покупателем
"ОБЪЕКТА».
При покупке:
2.1.1 Предоставить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» точные сведения о потребительских качествах «ОБЪЕКТА», которые должны быть оформлены в
Приложении к настоящему Договору.
2.1.2 Не изменять требования к подбираемому для покупки «ОБЪЕКТУ» в течение действия настоящего Договора.
2.1.3 Вступать в контакте Продавцом «ОБЪЕКТА» или его представителем и вносить аванс (Задаток) только в присутствии или с письменного согласия «ИСПОЛНИТЕЛЯ».
2.1.4. Не вступать ни в какие контакты с частными маклерами или Риэлтерскими фирмами по вопросам, относящимся к предмету настоящего Договора, в течение всего срока действия настоящего Договора.
2.1.5. Оплатить услуги «ИСПОЛНИТЕЛЯ» в порядке и сроки, предустренные настоящим Договором.
2.1.6. Подписать Акт о выполнении услуг «ИСПОЛНИТЕЛЯ".
2.2. .ИСПОЛНИТЕЛЬ* обязуется:
При продаже:
2.2.1.. Информировать потенциальных покупателей на «ОБЪЕКТ», указанный в п. 1.1 настоящего Договора, и оказать "ЗАКАЗЧИКУ" комплекс информационно-консультационных услуг для юридически законного совершения сделки и безопасного получения «ЗАКАЗЧИКОМ» денежной суммы, равной продажной стоимости «ОБЪЕКТА».
При покупке:
2.2.1. Обеспечить информацию «ЗАКАЗЧИКА» обо всех выставлении продажу квартирах, соответствующих требованиям «ЗАКАЗЧИКА» изложенным в Приложении к настоящему Договору, предоставлять на рассмотрение «ЗАКАЗЧИКУ», консультировать «ЗАКАЗЧИКА» при переговорах, уточнять характеристики объектов, представляющих реальный интерес, согласовывать и организовывать их просмотры для «ЗАКАЗЧИКА» за отдельную плату.
2.2.2. Предоставить «ЗАКАЗЧИКУ» необходимые консультации по правовым и маркетинговым вопросам, связанным с предметом настоящего Договора,
2.2.3. Участвовать в подготовке проекта договора купли-продажи, сопровождать «ЗАКАЗЧИКА» при нотариальном удостоверении договора и его государственной регистрации на предмет юридического сопровождения гражданско-правовой сделки.
2.2.4 Скоординировать условия и порядок окончательного расчета между «ЗАКАЗЧИКОМ» и «ПРОДАВЦОМ»/»ПОКУПАТЕЛЕМ», а также организовать проведение указанного расчета.
2.2.5 «СТОРОНЫ» обязуются соблюдать строгую конфиденциальность в отношении информации и документации, полученной по настоящему Договору.
2.3. «ЗАКАЗЧИК» имеет право:
во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой «ИСПОЛНИТЕЛЕМ», не вмешиваясь в его деятельность;
отказаться от исполнения настоящего Договора в любое время до подписания Акта приема-передачи услуг, уплатив «ИСПОЛНИТЕЛЮ» часть установленной цены пропорционально части оказанных услуг, выполненной до получения извещения об отказе «ЗАКАЗЧИКА» от исполнения настоящего Договора, а также возместить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» затраты, понесенные им при исполнении данного Договора.
3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1 Платежи и расчеты по настоящему Договору производятся на основании Дополнительного соглашения между «ИСПОЛНИТЕЛЕМ» и «ЗАКАЗЧИКОМ» в момент исполнения договора.
3.2 «ИСПОЛНИТЕЛЬ» приступает к работе после получения аванса от «ЗАКАЗЧИКА».
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ «СТОРОН»
4.1 В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения взятых на себя обязательств по настоящему договору «СТОРОНЫ» несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
4.2 За нарушение срока оказания услуг, указанного в п. 5.1 настоящего Договора, «ИСПОЛНИТЕЛЬ» уплачивает «ЗАКАЗЧИКУ» пени из расчета 0,1% от суммы договора, указанной в п. 3.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.
Уплата неустойки не освобождает «ИСПОЛНИТЕЛЯ» от исполнения лежащих на нем обязательств или устранения нарушений.
4.3. В случае нарушения «ЗАКАЗЧИКОМ» пп. 2.1.4 и 2.1.5 настоящего Договора и самостоятельного совершения сделки даже по истечении срока действия настоящего соглашения с каким-либо «ПРОДАВЦОМ»/«ПОКУПАТЕЛЕМ» из числа представленных «ИСПОЛНИТЕЛЕМ» (сокрытие сделки) «ЗАКАЗЧИК» обязуется выплатить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» всю сумму, указанную в Дополнительном соглашении к настоящему Договору.
4.4.В случае одностороннего расторжения настоящего Договора «ЗАКАЗЧИКОМ» сумма внесенного им аванса остается в собственности у ИСПОЛНИТЕЛЯ» в качестве штрафа с зачетом аванса.
В случае, если в течение срока действия настоящего Договора сделка купли-продажи «ОБЪЕКТА» не состоялась по вине «ИСПОЛНИТЕЛЯ», сумма внесенного аванса полностью возвращается «ЗАКАЗЧИКУ», за вычетом понесенных «ИСПОЛНИТЕЛЕМ» расходов.
4.5. «СТОРОНЫ» освобождаются от ответственности за частичное и полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если таковое явилось следствием непреодолимой силы, а именно пожара, наводнения, других стихийных бедствий, военных действий, изменения законодательных и подзаконных актов, действий должностных лиц государственных органов.
4.6. Срок исполнения обязательств по настоящему Договору в таком случae продлевается соразмерно времени, в течение которого действовала непреодолимая сила и ее последствия.
4.7. В соответствии с условиями настоящего Договора «ИСПОЛНИТЕЛЬ» несет ответственность за сохранность подлинников документов, принятых на хранение у «ЗАКАЗЧИКА», а также материальных ценностей и денежных средств, предоставленных «ЗАКАЗЧИКОМ» во исполнение настоящего Договора, в пределах, установленных действующим законодательством и настоящим договором.
5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
5.1.Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания «СТОРОНАМИ» и действует до « » 20 г.
По соглашению «СТОРОН» срок по настоящему Договору может быть пролонгирован.
5.2. Любая договоренность между «СТОРОНАМИ», влекущая за собой новые обстоятельства, не предусмотренные настоящим Договором, считается действительной, если она подтверждена «СТОРОНАМИ» в письменном виде.
5.3.Все спорные вопросы, которые могут возникнуть в период действия настоящего Договора, «СТОРОНЫ» условились разрешать в рабочем порядке путем взаимных консультаций и переговоров, а в случае недостижения консенсуса — в судебном порядке.
5.4. Настоящий договор составлен на ….. листах в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой «СТОРОНЫ».
ПОДПИСИ «СТОРОН»:
«ЗАКАЗЧИК» «ИСПОЛНИТЕЛЬ»